По классике именно квартирный вопрос испортил москвичей. И не только их – мало в России семей, где более или менее остро не стояла бы жилищная проблема. С другой стороны, если верить статистике, уже сейчас на каждого гражданина России приходится 29 квадратных метров жилья. Ах, на вас не приходится? Странно…
Людмила Коваленко,
шеф-редактор проекта «Банки и деловой мир»
Строили мы, строили…
И продолжаем строить. Сколько всего квадратных метров жилья имеется сейчас в России, неизвестно, искусственный интеллект сдался. Но, например, только в июне нынешнего года (извините, более свежих данных нет) в строй введены 96,3 тысячи новых квартир и ещё свыше 30 тысяч частных жилых домов. Правда, по Росстату, строительство в этом месяце сократилось аж на 22,7%, что не удивительно.
К сожалению, простейшие арифметические операции (типа сложить и умножить) здесь ничего не дадут, поскольку строительная статистика – дело крайне тёмное: там новое жильё выстроили, а здесь старые пятиэтажки сломали в рамках реновации. И общая картина всё равно не ясна. Предположим, лидеры известны: Московская и Ленинградская области (причины понятны), Краснодарский край (там тепло) и Татарстан (республика продвинутая). Как обстоят дела за Уралом, где простирается основная часть российской территории и сосредоточены основные ресурсы страны, остаётся лишь гадать. То есть можно и погуглить, но уж очень хорошо запрятана информация, долго искать придётся.
Между тем желанная прибавка населения в этих краях совершенно невозможна без «морковки». Когда-то годился главным образом энтузиазм – вспомнили «Девушку с характером»? Потом – северные надбавки и оргнабор. В поздние советские годы решили объединить комсомольский задор, те же надбавки и перспективу получить жильё. В ожидании домов, которые самим же и приходилось строить, жили в балка́х – кто не знает, это такой временный домишко, часто на полозьях… Строители из добровольцев были, честно говоря, никакие, оттого и дома получались ниже всякой критики. Но и им были рады, потому как на малой родине «квартирный вопрос» решения вовсе не имел.
Нынче, понятно, время другое: квартир – завались, однако пресловутый вопрос остался. Потому как прежде квартиры давали, а теперь продают, но мало кому они по карману. Впрочем, это уже отдельная тема.
Страна домовладельцев
Если, кто забыл или не знал, напомню, что в советские времена существовало не только муниципальное жильё. Были ещё кооперативные квартиры – такой вот элемент частной (или личной?) собственности. Стоило это удовольствие недёшево, да и пробиться в кооператив не всем удавалось. Тем не менее, такое жильё было, и его владельцам нередко завидовали – как ни крути, а своё.
А потом в одночасье собственниками квартир стали все, кто хотел: приватизация пришла. Только не надо воспринимать эту акцию как аттракцион невиданной щедрости. Никто в верхах ничего подобного и не предполагал. А приватизацию затеяли исключительно для того, чтобы скинуть с городских властей и ведомств, владевших жилым фондом, какую бы то ни было ответственность. Как это выглядело в регионах, честно говоря, не знаю, а в Москве – ужасно. Куда-то враз подевались все коммунальные службы и уборщицы в подъездах. Вызвать сантехника или электрика – проблема проблем (не забудьте, что интернета в ту пору и в помине не было). Разобраться с так называемыми «жировками» и постоянно меняющимися в них суммами (разумеется, в сторону повышения) – задача нетривиальная. Единственное, что было понятно – за наём квартиры мы больше не платим, потому как собственники. Собственно, на этом плюсы и заканчивались, ибо что и как делать со свалившейся внезапно собственностью, мало кто понимал. Кажется, именно в те годы объявились у нас бомжи как таковые – срочно понадобились человеку деньги (предположим, на лечение), он и продал свою собственность, оставшись без крыши над головой. Впрочем, значительно чаще срабатывал криминальный фактор – от «чёрных риэлтеров» неопытным гражданам спастись было трудно. Да и сами они объявились лишь тогда, когда жильё приватизировали. Прежде от всяких схем как-то спасал институт прописки, а когда его заменили невнятной «регистрацией», тормоза исчезли. Зато появилось немереное количество тех, кто получил отличную возможность обосноваться даже в одной из двух столиц, были бы деньги на покупку квартиры. Само собой, спрос при умеренном предложении привёл к росту цен, который с той поры так и продолжается, хотя строители год от года ставят рекорды по вводу жилья.
Воля ваша, что-то у нас с экономическими законами не то – вот и предложение растёт, и конкуренция в отрасли высокая (иначе для чего столько рекламы), а доступного жилья как не было, так и нет – несмотря на наличие соответствующей государственной программы.
Отдельная, и очень грустная, песня о том, как меняются суммы в той самой «жировке». Это вам не «совок», когда цены устанавливали сверху, теперь каждая управляющая компания вправе поднять расходы на коммунальные услуги – и вам в два счёта пояснят, что, мол, коммуникации старые, топливо подорожало и так далее.
И это ещё без такого стихийного бедствия, как ремонт, в особенности – капитальный. В нашем доме, коему отроду меньше сорока лет, он длится уже четвёртый (четвёртый!) год, и, похоже, будет продолжаться ещё столько же. Платим за работы, конечно же, мы, счастливые собственники квартир, поэтому ремонтникам беспокоиться не о чем – денежки на их счета поступают постоянно, так что можно не торопиться.
Зато можно хвастаться перед иностранцами: Россия – страна богатая, практически у всех собственное жильё.
«Золотые» метры
Как сказано выше, в России действует программа «Доступное жильё», и мы регулярно слышим победные реляции о вводе в эксплуатацию очередных миллионов квадратных метров. На этом фоне, право же, странно выглядят сетования некоторых несознательных граждан как раз на недоступность жилья. Дорого, говорят, неподъёмно… В своё время выходом казалась ипотека – мол, хоть и платишь двадцать лет, зато в итоге получаешь жильё, собственное, не съёмное, это ли не счастье?
Насчёт счастья собственника я только что рассказывала – оно, мягко говоря, весьма условно, и к плюсу владения примешивается столько минусов, что результат едва ли не обнуляется. Но, предположим, вы принадлежите к адептам приватизации, однако для вашего кошелька цены и впрямь кусаются. И у вас возникает естественный вопрос: а почему так дорого стоят желанные квадратные метры? Нет, я не о хоромах «с видом на Кремль» – там, прочла недавно, цена квадратного метра уже приблизилась к пяти миллионам рублей. Как ни странно, большинство россиян нуждается в самом обычном жилье, холостяка вполне устроит «однушка», а уж если двухкомнатная квартира, совсем хорошо.
А теперь перейдём к цифрам. Если верить данным в сети, минстрой России определил норматив рыночной стоимости квадратного метра жилья на первое полугодие 2025 года в 107 611 рублей. Кстати, во второй половине 2024-го он был выше – 109 002 рублей. Понятно, что это «в среднем по больнице», поскольку в зависимости от региона цена может меняться: от 45 621 рубля в Кабардино-Балкарии до 233 799 рублей в Чукотском автономном округе.
Между тем себестоимость квадратного метра по прошлому году чуть превышает 81 тысячу рублей, тоже в среднем. Тоже, кстати, немало, поэтому есть смысл разобраться, из чего она складывается.
Как минимум 15% застройщик выкладывает за земельный участок. Кому эти деньги идут, сходу не поймёшь. Раньше всё было ясно – земля принадлежит государству, оно ею и распоряжается. Теперь каждый владелец, будь то город, компания или частное лицо, волен заломить за землю столько, сколько ему заблагорассудится. Как вы понимаете, никто из владельцев, назначая цены, не стесняется, так что участок под застройку может стоить и гораздо больше.
Ещё один существенный расход – плата за подключение к коммуникациям. И тут тоже расчёты сугубо рыночные, сколько запросят, столько и выложишь, в идеале – 10%, а на деле, бывает и вдвое больше. А куда деваться?
Поскольку застройщик возводит дом в кредит, плюсуем к себестоимости ещё и ссудный процент. Чем выше ключевая ставка, тем дороже обходятся заёмные деньги. Так что мегарегулятор слегка лукавит, скидывая всю ответственность за удорожание жилья на ипотеку. Об этом поговорим отдельно, пока возьмём на заметку эти 10% себестоимости, хотя в реальности доля получается гораздо выше.
Собственно строительно-монтажные работы – разумеется, самая внушительная часть себестоимости, 30-35%. Кстати, лет десять назад доля была куда выше, от 70 до 95%.
Как видите, не всё дорожает, хотя на итоговой цене эта динамика совсем не сказывается.
На рекламу застройщик тратит до 7%. Вроде бы и нет в ней особого смысла, раз уж спрос такой разогретый (опять же, по мнению регулятора), но как без неё втюхать будущему новосёлу довольно средненькое жильё, да ещё и где-то на отшибе? Нет, рекламу трогать нельзя, это святое…
Ну, и прибыль застройщика – меньше, чем за 15% он работать не согласится, а все ваши представления о том, будто достаточно и пяти, можете засунуть сами знаете куда. У него, как и у всех, в уставе предприятия записана главная и единственная задача компании – извлечение прибыли. А вы о каком-то доступном жилье, социальной ответственности, тьфу на вас.
Каким образом себестоимость при продаже удваивается и утраивается, пускай вам кто-нибудь другой объяснит (у меня печатные слова закончились), а заодно растолкует, почему рыночные законы на современном российском рынке выворачиваются едва ли не наизнанку. Хотя, думаю, рыночные законы тут не при чём, они успешно перекрываются жадностью. Как тут не вспомнить Томаса Джозефа Даннинга, цитату из которого мы знаем в интерпретации Карла Маркса, ну, насчёт того, что при 300% прибыли «нет такого преступления, на которое [капитал] не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы». Сколько навару оседает в каждом звене цепочки, не ведают даже спецы по экономическим преступлениям, но не случайно же девелопмент считается одним из наиболее прибыльных бизнесов, а некий удачливый девелопер в президенты пробился, аж дважды.
Которая пуще неволи
Про ипотеку написано уже столько, что ничего нового я не скажу. Когда-то по наивности и незнанию российскому гражданину она казалась замечательным решением квартирного вопроса. Однако очень скоро выяснилось, что наша ипотека кардинально отличается от заграничной – как размером первоначального взноса, так и процентами. Какое-то время этот инструмент использовали те, кому не хотелось показывать «чёрные» деньги, а также завзятые оптимисты, забывшие, что в желанном капитализме, помимо ипотеки и частной собственности, бывают ещё и кризисы.
Так или иначе, со временем ипотечную проблему взяло под крыло государство, поняв, что банкам решение квартирного вопроса абсолютно по фигу, а снижать ипотечный процент они попросту не могут – во-первых, опять же – ключевая ставка, во-вторых, регулятор, склонный наказывать за рискованные кредиты, будь они хоть трижды ипотечные – то есть изначально обеспеченные недвижимостью. Короче говоря, родился сугубо русский феномен под названием «льготная ипотека». Иными словами. разницу между рыночным процентом и тем, под который льготным категориям заёмщиков предоставляется кредит, банкам компенсирует государство. И все, в общем-то, довольны.
Ага, вы уловили некоторое сомнение в последней фразе? Есть такое… Как бы ни хороша была ипотека, а конечная стоимость жилья в итоге вырастает чуть ли не вдвое против рыночной цены. Есть, конечно, совсем льготные варианты – 2% для дальневосточной ипотеки, 3% – для сельской, от 5 до 7% – для семейной. Но в любом случае нужны деньги на первый взнос, и деньги солидные. Как пишут специалисты, банк одобрит кредит при месячном доходе немногим больше 100 тысяч рублей, а в 2025 году средняя зарплата по России составляет 92,9 тысячи рублей.
Надо сказать, в самом термине «средняя» (сейчас в ходу ещё и «медианная») есть некое лукавство, ибо у кого суп негуст, а у кого жемчуг мелок. Которые с жемчугом, наверное, и без ипотеки справятся, но их маловато будет. А тем, кто с негустым супом, и помыслить об ипотечном кредите страшно. Ведь кроме как за ипотеку платить, ещё на что-то жить надо.
Вот отсюда у меня и сомнения. Изначально та же семейная (как и другие льготные варианты) задумывалась в качестве демографического стимула. Дескать, под такой-то процент и молодые могут ипотеку взять, материнский капитал поможет. И будут они плодиться и размножаться себе на радость, стране на пользу.
Не размножаются почему-то… Хоть и растёт число многодетных семей (от трёх детишек и больше), но медленно и не повсеместно. Да и рожать стали позже, за тридцать, что, как скажет вам любой медик, для первых родов рискованно. Но раньше опасаются – а на что дитя растить, если, к примеру, мама студентка, а папа – молодой специалист? К слову сказать, мы с мужем своего сына как раз в студенчестве и родили, посему пришлось завершать образование уже на вечернем отделении. И квартиру снимать, да…
И теперь просто вообразите себе (если сами не входите в категорию молодых семей), что вот у вас при висящей на ближайшие лет двадцать ипотеке появился второй ребёнок. Это значит, что дальше вам предстоит жить на одну зарплату плюс пособие, которое невелико. Детки растут и требуют всё больше расходов, так что со временем уже и две зарплаты не спасают, приходится брать подработку. Наверное, есть энтузиасты, которые и при таком раскладе рискнут расширять семью (если, конечно, потенции хватит при рабочем режиме «на износ»).
Словом, охота пуще неволи, а ипотека хуже кабалы, и не факт, что каждому заёмщику удастся дожить до полной выплаты кредита, а тем более превратить на ипотечном фоне свою маленькую семью в обширную и многодетную. Хотя не станем вредничать – то, что она в принципе есть, уже неплохо само по себе.
Хорошо забытое старое
Воля ваша, но я не сильно верю в то, что материнский капитал и прочие (вне всякого сомнения, очень нужные и востребованные) материальные стимулы способны резко увеличить рождаемость в России. А вот акция «квартира за ребёнка» точно сработала бы. За первенца – скромная, двухкомнатная, по нормам, за двоих – трёхкомнатная, почему бы и нет? Не надо в собственность – пусть это будет муниципальная аренда, успеют ещё обзавестись своим жильём, если захотят или когда обстоятельства позволят.
Уверяю вас, при грамотном юридическом оформлении такой подход не только повысит рождаемость, но и поможет сохранить семью. Что греха таить, большинство любовных лодок до сих пор разбивается о быт, точнее – о его отсутствие. Молодые семьи годами мотаются по съёмным квартирам, цены на которые тоже постоянно растут. Словом, не надо делать фетиш из собственности. Кстати сказать, в исконно капиталистических странах есть не только частное, но и государственное жильё, в Австрии, например, венский муниципалитет контролирует половину жилого фонда. Нечто подобное есть и в Германии, Швеции, Британии, США. Оформлено это по-разному, но в любом случае арендная плата за такие квартиры гораздо ниже рыночной, а ответственность за состояние жилья несут городские власти.
По слухам, в России тоже сохранилось «жильё для бедных» – при определённых условиях вы можете получить квартиру от государства. Это право имеют, скажем, выпускники детских домов, малоимущие и те, кто ютится в совсем маленьких или аварийных квартирах. Но теоретически, потому что в практике на муниципальные квартиры существует долгая очередь, а критерии для получения определяются на местном уровне, значит, возможно множество препон и злоупотреблений.
Тем не менее, есть смысл обдумать вопрос о «квартире за ребёнка» – если судить по результатам соцопросов на демографическую тему, для молодых семей главным тормозом становится именно отсутствие жилья. Ипотека им, как правило, недоступна, рыночные цены за аренду слишком высоки, к тому же многие владельцы «инвестиционных» квартир одним из условий аренды ставят отсутствие детей и животных.
К слову сказать, сама по себе практика инвестиций в «лишнее» жильё очень испортила рынок. Существует целая категория людей, сделавших на этом неплохой бизнес, хотя, откровенно говоря, он не что иное как банальная спекуляция. Зато горячий спрос рантье поддерживают – ещё бы, из каждого утюга вам расскажут, как выгодно вкладывать деньги в жильё, чтобы потом его сдавать. А нам с вами снова повесят на уши лапшу насчёт того, что, мол, во всём виновата льготная ипотека.
Наверное, у многих возникнет вопрос: а за чей счёт банкет, откуда взять деньги на дешёвые квартиры? Думаю, если посчитать и слегка навести в сфере девелопмента порядок, окажется, что не такая уж это затратная акция. Если, конечно, думать не только о прибыли застройщиков и риэлтеров, но и о будущем страны, которое, как ни крути, а во многом зависит от того, сколько россиян народится в ближайшие пять-десять лет.
* * *
Не хочу показаться пессимисткой, но «квартирный вопрос» имеет тенденцию к тому, чтобы остаться вечным. Потому что он так или иначе возникает в каждом поколении, когда дети подрастают и заводят собственную семью. Но вечный – вовсе не значит «не решаемый». Другое дело, что единого рецепта на все 150 млн. жителей никто не выдумает, а вот готовить и воплощать варианты решения – для перспективы полезно.
Источник: https://www.finversia.ru/publication/ocenka/kvartirnyi-vopros-159619
